前两周，我们去了坂田，调研了几个单价达到10万/㎡以上的标杆盘。
单从房价上看，毫无疑问，坂田现在就是龙岗的房价制高点。
但在之前的文章里面我也说过，如今的坂田，是典型的割裂式地貌。
一边是“欧洲小镇”，另一边却是“拉美贫民窟”。
相比之下，我最近去考察的另一个龙岗的板块大运却是另一幅模样。
没有农民房，道路崭新，城市界面也不凌乱。
看来，对龙岗而言，真正的亲儿子不是经济贡献最大的坂田，而是大运。
但是，捡来的孩子都已经10万/㎡了，亲儿子还会远吗？
在大运逛了一圈之后，先说说大运现在的发展情况。
对大运当下的发展，我个人认为是：优势明显，短板在补齐。
当下的大运，其实已经算是比较成熟的片区。
自从2010年的大运会以来，大运已经积累了比较齐全的体育、休闲和教育配套。
大运中心
其中，最值得注意的是教育配套，除了龙岗外国语、华南师范大学附属龙岗大运学校、深圳第三高级中学、福安学校这些中小学教育配套。
在当地政府支持下，大运还引进了香港中文大学、深圳北理工莫斯科大学，未来还计划引进吉大昆士兰大学、墨尔本大学。
除了教育配套之外，大运也有产业，像靠近大运站的大运软件小镇和大运北部的启迪协信科技园、天安数码城，都已经开始运作。
启迪协信科技园
大运软件小镇
产业、高等教育、体育休闲配套，说实话，在深圳能够像大运这样集齐这一系列资源的区域，并不多，这是大运的优势。
另一方面，当下的大运，短板也正在补齐。
第一个要修补的短板是交通。
在大运，你会发现无论是地铁口还是主干道，典型的深圳城市风格——随处都是工地“咚咚咚”的声音。
这些施工工地，基本都是在做地铁建设。
大运地铁口14号线正在建设中
未来，整个大运将会有三条线连接，其中大运站将会成为一个交通枢纽。成为3条地铁线的汇集地。
除了现有的3号线，还有在建的14号线和16号线。
14号线经过大运站就会往南走，16号线则是往北走直穿整个大运，设大运北、龙城西、数码城三个站，基本覆盖了整个大运。
而这两条地铁线，基本会在两三年内全部交付使用。
除了地铁，另一个短板是商业。
现在整个大运比较拿得出手的商业就是靠近大运地铁站的星河coco park和山姆会员店。
而在未来，大运最倚靠的商业体，将是世茂深港国际中心打造的商业体，这个商业规划建面约31万平，一旦建成，将成为整个深圳第二大商业体，只比宝安的壹方中心小。
而这个深港国际中心这个项目，未来将计划引进5家500强企业入驻办公，还将打造一个不低于600米（预计约700米）的粤港澳大湾区新地标。
把地标选址都放在大运，我说大运是亲儿子，不夸张吧。
虽然说这些项目的建成需要时间，但一旦兑现，有产业、有地标、有名校、有休闲配套、交通还便利，整个龙岗甚至拉上整个东部，在区域建设上能做到像大运这样全面无短板的，真的没有！
从区域的角度看，大运和东部其他的区域比如旧改老大难的罗湖、割裂的坂田、相对老旧的龙岗中心区相比，优势非常明显。
下面重点讲讲大运的楼市。
当大运把大量用地用作建学校、建写字楼、建体育场的时候，此消彼长之下，就注定了大运的住房供应不会多。
加上老旧的社区，整个大运加起来只有十几个小区，真的是用手指头都能数出来。
大运现有的二手住宅楼盘，主要集中在三个区域：
靠近大运地铁站的是星河时代、颐安都会中央；
龙岗外国语学区房、四大神盘：阳光天健城、中森双子座公馆、绿景大公馆、奥林华府；
大运北部片区，主要包括中海康城一二期、京基御景中央、佳兆业未来花园。
三个区域的价差很明显，其中价格最高的是龙岗外国语学区四大神盘。这四个盘平均单价在8-9万/㎡左右，另外两个区域的单价在6-8万/㎡之间。
1.龙外学区四大学区盘
先说说龙外这几个学区盘，这四个盘在产品上差别很大。
龙岗外国语学校
阳光天健城有40-60㎡的小户型，其他户型面积最小是96㎡的三房户型。多数是130㎡以上的大户型。
96㎡左右面积段的房子单价大概是8.7-8.8万/㎡，大概总价在850-880万左右，当地中介介绍，年前成交最高达到857万，和现在的挂牌价差别不大。如果是大户型的话，很多报价都在1500万以上。
阳光天健城内部花园
绿景大公馆和奥林华府，都有很多的双拼房。
奥林华府现在挂盘在卖的基本都是150㎡以上的大户型，在贝壳上挂出来的两房和三房户型只有3套，单价都达到9万/㎡以上，不过奥林华府的优势在于赠送面积很大。得房率能到95%以上。
绿景大公馆挂出来的在卖户型更多，有60㎡以下的小户型、80-90㎡的三房，也有140㎡以上的双拼大户型。其中，三房的户型，当下卖的最低的都得要800万，单价达到9万/㎡。
中森双子座是四神盘中最小的，只有4栋楼。它的最大户型面积只有78㎡，值得一提的是，现在在卖的一套54.6㎡的两房，报价的单价已经上了10万/㎡。不过中介说，现在只是有报价，还没有上10万/㎡的成交
看来，在学区加持之下，大运的价格已经开始触碰10万/㎡的天花板，价格未来大量上10万/㎡，或许只是时间问题。
不过，虽然价格很高，但现在这几个学区房小区真正挂盘出来诚心卖的并不多，好学区是稀缺资源，没有人愿意轻易放弃。
2.大运北部片区
大运北部片区中，中海康城两期都是大社区，均价在6.4-6.5万/㎡之间，2010年之前建成的小区，但整体保养的很好。同时这也是大运单价最低的小区。我去看了一套中介口中性价比最高87㎡的三房，价格只要563万。
中海康城一期花园
佳兆业未来花园和京基御景中央都是次新房，位置就在中海的隔壁，学区和中海一样都是香港中文大学办的龙飞学校，二手房全部不满五年，，但因为楼盘新，均价都在8万/㎡左右。相比中海，税费高，总价成本也高。
这一片的小区离现有的地铁站都很远，得等16号线的龙城西站开通后这里才会有地铁辐射。
3.大运站周边
最南边大运站边的两个项目价格相差不大，单价7-8万/㎡之间，这两个盘最大的优势就是拥有现在大运最缺的商业和地铁配套。
颐安都会中央是大盘，分为多期开发，而且不同期的花园还不一样大，现在主要卖的比较好的是二期，因为一期花园很小，四、五期才刚交楼，三期挂盘量很少，而二期今年刚好满五年，税费成本降低了。
颐安70-90㎡的3房和2房户型中，现在最低总价也得要600万，高一些的要700-750万。
星河也是双拼房很多的小区，大户型居多，但价格并不比颐安低，而且因为有现在大运比较稀缺的大商业，价格也比较坚挺，现在80多㎡的三房最低价格要730万。
大运内部这几个板块如果要做推荐，我的推荐排序是这样的：
龙外学区盘＞大运北＞大运站周边
在深圳，学区资源就是房子最大的加持，在大运也不例外，这从价格上也体现了出来。
不过龙外这几个学区盘的问题在于：报价和指导价差距很大，首付成本很高。
就拿阳光天健城来说，指导价只有5.2万/㎡，和市场的单价差了3万多。中介帮我算了一套97㎡的三房，总价850万，首付就要495万，加上税费，首付成本要510万左右。
以往在东部买房，大家图的就是便宜，但现在你想要在大运买到好学区房，照样要高成本。
大运北的楼盘和大运站周边的楼盘比，拼的是所在区域未来的爆发力。
虽然现在在交通、商业上有劣势，但大运北这个位置是未来大运的核心区，产业园主要分布在这边，世茂的综合体以及地标也在这里，地铁未来也会通。
大运北的建设初具规模
配套逐渐完善之后，在区域价值带动下，大运北的楼盘价值也一定会有所攀升。
事实上，在没有地铁的情况下，当下大运北的京基和佳兆业，单价已经和大运站旁的星河时代、颐安都会中央持平。
如果持有足够的资金，无论你是刚改还是投资需求，大运北都会是更好的选择。
从整个区域上看，在东部，本身大运的板块价值就已经很突出，再加上楼盘少、供应少，或许东部未来房价最能涨也最坚挺的板块，就是大运。
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以上为正文，来自湾区区长
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