原标题：REITs是好金融，大力发展中国REITs市场正当其时
金融的本质是中介(intermediation)， 是以简单、直接、有效的方式将储蓄转为投资，实现资金跨时间和跨空间的交换。人类社会有记载的金融历史可以追溯到七千多年前。人类文明上下七千年，金融中介的形式变化万千，无论是商品货币时代，还是信用货币时代，也无论是采用传统商业银行的“发起并持有模式”(originate and hold)还是证券化时代投资银行的“发起并销售模式”(originate and distribute)，金融把处于不同空间和时间维度上的资金多余方和资金需求方连接起来这个本质从来没有改变过。在人类文明漫长的演进过程中，金融在不断发展变化着。
什么是好金融
并不是所有的金融都有助于经济和社会的发展。经济学和金融学研究提供了大量的实证证据表明金融发展是有助于经济增长的。新古典经济学的理论也用大量完美的模型证明只要金融中介能够实现资金合理、有效的配置，更多的金融有利于更快的经济增长。然而，现实世界远非完美。金融中介过程需要降低资金供需两端因为信息不对称、道德风险或是其他原因所带来的“建立信任的成本”。人类历史上一次又一次的金融危机反复提醒我们，我们需要的并不是规模更大的金融，而是更好的金融，而判别一个金融是好是坏的标准在于它能否有效降低金融中介的成本。
必须指出，认为金融的规模(金融资产的规模或是金融业增加值规模)越大越好，是我们对金融本质认知上最大的误区之一。好金融的出发点，在于降低将储蓄转换投资这个过程中所发生的交易成本。贯穿人类文明始终，金融以不同形式展现出的底层逻辑似乎复杂甚至晦涩，其最深层的动力始终是找到更好的中介方式降低融资过程中发生的交易成本。金融创新，无论是新的金融产品、服务的推出，或是新的交易流程和运营方式的引入，抑或新的组织形式的出现，如果最终能够降低金融中介的成本，那么它们就能够更好地支持投资、创新、增长和经济繁荣，就有可能历经岁月磨砺，成为广为接受的金融产品和服务、标准流程和标准操作、金融活动的组织形式、及更为广义的金融规范和标准的组成部分。而降低金融中介的成本，需要降低资金两端因为信息不对称或是道德风险所导致的建立信任(trust)的成本。高质量的金融能够从金融中介的底层技术、金融活动的组织形式、业务流程和规范、金融活动所需的制度基础设施建设等方面大幅降低金融活动的参与方建立信任的成本。进化并不一定意味着升级，如果不能有效降低金融中介的成本，任何形式的金融演进都毫无意义。
中国金融体系最大短板
客观评价改革开放起中国金融四十余年的变迁，我们必须透过更长的时间维度，必须回归到金融演进的基本逻辑。需要指出，我们这个时代的金融在经过了四十年的高速发展之后，还没有形成给信贷市场、资本市场、房地产市场、基础设施投、融资等市场定价的“锚”，这是中国金融1.0版最大的问题。没有市场化的“定价机制”，金融体系无法顺利履行“价格发现”的功能，并以此为基础引导资源有效配置。这种背景下，金融的快速发展并不能形成对实体经济更有效的支持，反而带来宏观杠杆率不断攀升、杠杆结构不合理、金融中介链条过长、融资成本高居不下以及系统性金融风险汇聚等危及经济社会可持续健康发展的断裂点。在中国经济从高速增长向高质量发展的转型过程中，中国金融必须对上述金融中介过程已经出现、正在固化的断裂点做出积极的回应。
事实上，金融资产或是实物资产的价格变动会对金融中介的顺利进行带来重大影响。在理论层面，经济学家清泷信宏(Nobuhiro Kiyotaki)和约翰·摩尔(John Moore)1997年在《政治经济学期刊》(Journal of Political Economy)发表的论文构建了一个模型分析实物资产或是金融资产的价格变化如何影响实体经济。在他们的模型中，实物资产或是金融资产被用来作为银行信贷抵押品，当资产价格发生变动时，实物资产或是金融资产会影响到企业在银行抵押品的价值，从而影响到企业从银行进一步获取融资的能力，这不仅伤及实体经济，也损害金融体系的健康与稳定。
清泷信宏(Nobuhiro Kiyotak)和约翰·摩尔(John Moore)的研究给我们理解中国金融体系带来很大的启示。既然资产价格的大幅波动给实体经济和金融体系带来实质性的伤害，寻找到给资产定价的“锚”就应该是金融制度基础设施建设重要组成部分。而中国金融体系目前最大的一个短板，如我在前文论及，是缺乏给资产定价的“锚”。
以股票市场为例。我们的分析显示中国股票市场严重缺乏给风险合理定价的能力。例如，2002至2018年这十七年间，中国的市场风险溢价的平均值为1.17%，即股票市场平均收益率只比无风险的国债收益率高不到1.2个百分点。中国A股市场的市场风险显然不仅于此。过去一百多年，美国股票市场的市场平均风险溢价保持在6%左右。没有形成合理定价的能力，长此以来，那些优质、高成长的企业因为无法得到更合理的估值而不能更好地成长，反而是大量经营状况恶劣、公司治理不佳的企业却利用定价机制扭曲，通过制度寻租与财务造假，获取利益。市场上普遍存在的“逆淘汰”使得中国资本市场很难实现资源配置的功能。在这样的市场环境里，股票的价格往往不是由企业的基本面决定的，这势必造成股价的大起大落，给金融体系和实体经济带动严重伤害。
