《清华金融评论》持续推出金融大家评“华尔街热线”直播专题，力邀华尔街实战专家和相关领域权威人士，围绕当前经济形势、金融市场、行业发展等展开多方面的分析解读，为观众朋友们带来最前沿的资讯和观点分享。希望能吸取历史经验、破解当下迷局、解读未来趋势。“华尔街热线”专题活动由全美华人金融协会（TCFA） 联合策划，自开播以来，邀请了来自华尔街的实战投资专家、对冲基金管理人、医药界科学家、国际资深执业律师、金融科技思想领袖以及知名学者等各领域权威专家，针对美国及全球疫情影响，分析探讨社会、医疗、经济、市场、行业等多方面的问题及解决方案，共同探索全球复苏之路。
7月23日（周四）20:30，华尔街热线（第12期）特邀屹联资本CEO兼创始合伙人、前京东金融·东家海外CEO、前摩根大通副总裁Andy Zhong，中国REITs联盟秘书长、北京睿信投资管理有限公司董事长王刚，与Highline Park Capital管理合伙人杨苹、美国科罗拉多州立大学金融与房地产系终身教授王天阳，针对不动产投资信托基金(REITs)在美国的发展以及在中国的新模式展开中美对话！
以下是《清华金融评论》为读者朋友们整理的精选实录。
【杨苹】首先请Andy老师为大家简单介绍一下REITs是什么样的产品，在美国市场又是怎么分类的？
【Andy】美国REITs中文叫做房地产投资信托基金，起源于1960年，到今年大概有60年的历史。通俗的说，就是成立一个公司，通过发行股权的方式去募资，募到资以后，所有资金必须投资到房地产相关的产业，这就是一个REITs。但是，因为美国政府会给REITs一些税收政策，所以成立REITs需要满足一些条件。首先，融来的钱必须75%以上投资于房地产相关产业；第二，公司收益75%的钱必须来自于租金、房地产抵押贷款利息和房地产销售等，不能拿这些钱去炒股；第三，公司收益至少90%以上的钱必须分给股东。这三个要求是比较硬性的，当然还有一些别的要求，它必须是一个实体，是一个集团公司（Corporation）， Corporation在美国是有双重税收的，但你如果达到REITs的条件，在公司层面是没有税收的。
上图中，前面几个条件是比较硬性的。但是，如果达不到这些条件怎么办？这种情况下，公司和REITs业务也可以继续做下去，但要被“取消资格”（disqualified），整个公司的收入会受到影响，因为川普上台后做了一个税改，现在公司税收是21%，“取消资格”（disqualified）等于要被双重征税，分红分到客户也要另外征税。所以如果能够满足REITs的条件，公司层面就不需要征税了。
REITs主要分类有几种，一种是权益型的，租金和增值是最主要的两部分收益。第二种是抵押型的，股民把钱投给我们之后，我们拿这个钱贷给其他想做房地产的企业，然后收利息。第三种是混合型的，可以拥有，也可以做贷款。
美国REITs发展60年来，比较大型的REITs大多是比较单一的，并不是什么都做，是专业的人做专业的事。比如说我们这边比较好的物流Prologis在全球做物流，但很少参与酒店和办公楼产业链；像Simon Property只做大型的购物中心，这次疫情对他们的影响是比较大的，像Boston Property是只做住房和办公室的。他们都是比较单一且专业的。
REITs的融资方式也比较多重化。第一，大部分REITs是在纽交所或纳斯达克上市交易的，开一个账户就可以投资购买；第二，在SEC注册但并不是公开交易，可以通过券商购买；第三是私募，对投资人和机构要求比较严，只面向高净值。举一个比较简单的例子，比如疫情期间，大家比较看好物流产业，某个公司想发行一个REITs，在曼哈顿长岛市买一个物流中心，租给亚马逊，租金减掉公司成本后90%的收益发给投资人，这就是Equity REITs的方式。另一种方式，我们融到钱，把它贷给亚马逊, 他们去买下物流中心, 我们收利息，这就是Mortgage REITs。
【王天阳】REITs虽然在国际上已经是非常成熟的投资产品了，在中国我们知道还是方兴未艾，刚刚起步。今年发改委和证监会联合发文，推开了REITs在中国发展的大门，请王刚老师为我们介绍一下REITs在中国的发展？
【王刚】我简单介绍一下中国REITs的发展历程。REITs实际上是个舶来品，简称叫不动产投资信托基金。这个产品在中国实际上已经发展了很长时间，只不过因为还没有实现公募，所以不为广大老百姓(603883,股吧)所熟知。但事实上，中国第一支股权REITs，是2005年在香港港交所上市的越秀房托，香港人把REITs叫房托。越秀REITs现在已经有15年的历史了，它的资产组合主要是以越秀地产在广州的一些物业为主，最典型的标志物就是广州珠江新城的西塔，上面是四季酒店，下面是写字楼和购物中心等物业，现在也包括上海的越秀广场，武汉的越秀广场，所以越秀REITs是中国大陆第一个权益型REITs。另外，香港市场里也有大家最为熟知的领展REITs，领展实现了15年10倍的股价上涨，是亚洲最大、最成功的REITs。?
中国大陆自己REITs的发展，是以2008年12月31号的“金融国9条”为代表的，大家也知道，在2008年从美国开始出现了全球的金融危机，中国在12月31号出台了金融国9条，这里面第一次明确“开展房地产投资信托基金”这样的一个表述。2007年的时候，证监会、保监会和人民银行也一起成立了一个REITs专题小组，有11个部委参与，国务院牵头。到2009年成立了11个部委的试点，因为后来4万亿的影响，监管机构担心REITs的推出会带来资产价格的上升，所以在2010年就把这次REITs试点停掉了。到2014年，借助于ABS的规定，中信证券(600030,股吧)用自己的两栋写字楼，一栋在北京，一栋在深圳，做出了第一单“类REITs”，也就是中信启航类REITs，这是在中国比较有标志性的事件。在2015年6月，中国又诞生了迄今为止唯一一支公募REITs——鹏华前海万科REITs，标的资产就是万科前海企业公馆，是一个园区。受制于政策的限制，这支公募REITs50%的资产投资了前海企业公馆的股权，另外50%的资产投资于其他固收和权益类资产。所以它不是一个很纯粹的投资不动产的产品。随后国内在2016年推出了 PPP证券化，包括河北雄安新区现在也提到了REITs的概念。一直到今年的4月30号，发改委和证监会公布了公募基础设施REITs，这也是REITs终于在中国作为一个法律术语，出现在金融市场上。接下来这一两个月，随着征求意见稿之后正式稿的落定，还有很多交易细则会落定，中国第一批公募基础设施REITs应该会在第四季度挂牌出来，国内和国际金融界也都很关注此事。
