对于一个普通的中国人而言，过去20年最好的投资机会是什么？面对这个问题，绝大多数人的回答一定是——房子。
这个答案：对，也不对！
说它对，是因为很多人确实通过房产投资，积累了巨大的财富，实现了阶层的跃升，甚至财务的自由。
比如，2000年上海的房屋均价是3000元一平米，2020年达到56000元一平米，20年上涨18.6倍。
又比如，2000年北京的房屋均价是2500元一平米，2020年达到65000元一平米，20年上涨26倍。
最疯狂的是深圳，2000年深圳的房屋均价是2000元一平米，2020年达到73000元一平米，20年上涨36.5倍。
深圳房价过去20年的涨幅，放在全球房地产的历史上来看，也是一个奇迹。如果一个人2000年在深圳随便买上两套房，放在那里什么也不做，躺到今天都已经成为千万富翁。
说它不对，是因为并不是每个城市的房价涨幅，都如北上深这样的疯狂。
比如同为一线城市的广州，2000年房屋均价是3500元一平米，2020年是36000元一平米，20年涨幅10.3倍，勉强跑赢通胀。
比如新一线龙头城市成都，2000年房屋均价是2200元一平米，2020年是16000元一平米，20年上涨7.3倍，完全跑输通胀。
最惨的是玉门，2000年房屋均价是700元一平米，如今玉门老城已经完全废弃，一套房的价值，无限趋近于0。
那些当初抱着投资的态度在玉门买房的人，别说资产保值增值，如今全部都亏得连底裤都不剩一片了。
因此，从过去20年的历史可以看出，要说房产是普通人最好的投资渠道，至少得具备两个前提。
第一，微观上看，必须选择在一线城市，类似于大同、大庆、江门这样的三四线城市，基本没有投资价值。
第二，宏观上看，国家的经济应该处于一个快速成长的上升期，类似日本这样的已经高度发达的后工业国家，其首都东京的房子，也没有太大的投资价值，因为他本身已经很贵了。
在可以预测的未来一二十年里，北上深无疑还会是中国房价金字塔最顶端的三个城市，这里的房产，还有不错的投资价值。
但在目前的形势下，要想在北上深实现过去20年那种几倍甚至十几倍的涨幅，即使国内经济不出现崩盘、货币不发生卢布那样的贬值，也已经非常困难了。
一方面，目前深圳房价接近10万，哪怕再涨一倍，就是20万了，而目前全世界房价最贵的香港，也就这个数，香港房价还有多少上涨空间，聪明的人应该心里都有数。
另一方面，随着深圳7.15新政的突然实施，北上深三个城市的购房资格，变得越来越难以获得，接下来将是即使拿着大把大把的钞票，也没法参与到游戏中去。
那么，在未来一二十年间，国内还有哪个城市的房产，能够复制过去20年北上深的传奇呢？
比较遗憾，这个问题的答案可能是——没有。
别说十倍涨幅，可能连五倍涨幅的城市都不可能有，比如深圳，你觉得它能够达到均价40万一平米吗？
不过，虽然国内很难再出现十年房价上涨五倍甚至十倍的城市，但如果我们把视野放宽一些，跳出国内、放眼世界的话，或许我们能够找到答案。
Part.1
上世纪90年代，世界银行曾经预测，21世纪是属于亚洲的时代，世界经济新的增长点将出现在东方。
后来的事实，验证了世界银行的预测。随着2001年成功加入世界贸易组织，中国迅速崛起，并在13年内成长为全球第二大经济体。
在中国经济增长奇迹之后，世界银行再次预测，中国之后全球新的经济增长点在东南亚，也即是东盟十国。这十个国家分别是新加坡、文莱、马来西亚、泰国、印度尼西亚、菲律宾、老挝、越南、柬埔寨和缅甸。
因为东盟十国和中国有太多相似的地方：
人口众多而且结构年轻、自然资源丰富、温热带环境宜居、临海港口极大便利于全球贸易……
而过去几年发生的很多事，也充分说明东南亚将是继中国之后全球经济的又一强劲增长点。中国长三角、珠三角大量制造业企业将工厂陆续搬迁至东南亚国家就是最好的说明。
因此，类比过去20年中国城市房价轨迹，要想寻找下一个房价增长空间足够大的城市的话，在这些国家中去寻找，无疑是正确的选择。
东盟十国中，新加坡已经是发达国家了，房价比深圳还贵，显然不是好标的；文莱人口43万，老挝717万，都在千万以下，一个国家的人口总量尚不及国内东莞一个市。
越南由于历史原因，对华一直不太友好；印度尼西亚直接限制外国人购房，而且也属于排华比较严重的国家；缅甸最大的问题是政局不稳，政策多变，风险极大。
因此，考虑以上因素，在东南亚投资房产，主要是菲律宾、柬埔寨、泰国和马来西亚这四个国家。
那么，这四个国家，是否都是好的标的呢？
其实也不然。
万通董事长冯仑曾经总结过一个规律就是：一个国家的房价，在其经济发展到人均GDP2000美元的时候，将会出现明显的上涨；在人均GDP从3000美元到6000美元这个阶段，房价的涨幅尤其厉害；而人均GDP达到8000美元之后，增速将明显放缓回落。
这个理论，在中国得到了完美的验证。
1998年，国内开始房改，住房实行商品化，但当时经济落后，人均GDP只有828美元，因此虽然住房制度发生了根本性变化，但是房价上涨幅度并不大。
一直到2003年，国内人均GDP接近2000美元的时候，北京上海广州深圳等一线城市的房价开始走出独立行情，有了比较明显的上涨迹象。
到2007年底，国内人均GDP达到3000美元，不仅一线城市房价开始快速上涨，天津、南京、杭州等二线城市也开始跟涨。
之后随着人均GDP进一步增加，到2016年达到8000美元，这十年间全国房价更是迎来普涨，甚至一些名不见经传的三四线城市，房价也纷纷过万。
也正是在这2007年到2017年的这十年时间，北京上海深圳普遍实现了从八千到六七万最丰厚的一段涨幅。
因此，从人均GDP这个衡量一个国家经济发展最重要的指标来看的话，柬埔寨只有1643美元，显然还不到房价全面启动的时候。泰国是7808美元，已经到了房价快速上涨的中后期，目前曼谷遍地三四万的房价也充分说明了这一点。而马来西亚的人均GDP是11415美元，房价已经过了快速增长期了。
