二、公司全体董事出席董事会会议。
三、北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人古志鹏、主管会计工作负责人易凌杰及会计机构负责人（会计主管人员）易凌杰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟不实施分红、送股和资本公积金转增股本，剩余可分配利润留存下一年度。
六、前瞻性陈述的风险声明
√适用□不适用
本报告中所涉及的对公司未来发展战略以及经营计划的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅管理层经营与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。
十、 其他
□适用√不适用
致股东的信
尊敬的各位股东：
2019 年，九鼎投资（以下简称“公司”或“我们”）实现归属于上市公司股东的净利润 7.9 亿元，同比增加 676%。其中，私募股权投资管理业务实现净利润 2.3 亿元，同比增加 53%（适用新的金融工具准则追溯调整后）；受益于紫金城四期项目集中交付，房地产业务实现净利润 5.6 亿元，同比增加 1,204%。
2019 年，公司管理的股权基金新增实缴规模 8.2 亿元，新增投资规模 7.4 亿元。截止 2019 年末，公司管理的基金已完全退出项目的投资本金 123.1 亿元，收回金额331.4 亿元，回报倍数 2.7，综合 IRR 为 29.6%。截至 2019 年末，公司在管私募股权基金持有的尚未退出项目的剩余投资本金为 163.6 亿元。
2019 年末归属于上市公司股东的净资产 26.2 亿元。自 2015 年公司完成重大资产重组实现双主业经营以来，四年时间公司每股净资产累计增长了 180%（加回现金分红后），年复合增长率 29.4%。公司的净资产按照业务板块简要划分，则约 10.1 亿元用于投资于 PE 类项目，约 0.8 亿元投资于九泰基金的股权，其余约 15.3 亿元用于房地产业务及流动资金。
公司的定位
公司定位于成为一家以私募股权投资管理业务为主的资产管理公司，同时现有的房地产业务也持续经营，公司两大支柱业务并举发展。作为一家持续经营、立足长远发展的公司，我们主要关心通过系统拓展公司的产品体系，不断扩大客户资金和自有资金的投资规模，提升公司的内在价值。
公司的内在价值
公司主要经营私募股权投资管理及房地产开发业务，同时还持有九泰基金 26%的股份，九泰基金的主营业务为公募基金管理。故公司的内在价值=PE 业务的价值+公募基金业务的价值+房地产业务的价值，这三块业务的价值可分别估计然后加总。在 2018年年报致股东信中，我们简单介绍了各业务内在价值的估值框架供投资者参考，2019年度公司的业务模式并未发生变化，该估值框架对理解公司的内在价值持续适用。
仍需提示的是，我们提供的估值框架系为便于投资者更好的理解公司的各项业务对公司的真实价值，结合市场上通用的估值方法作出的，仅供投资者参考。投资者在判断公司的真实价值时，还应考虑自身的投资偏好、市场环境等因素综合估计。
未来发展与展望
展望 2020 年，我们坚信，中国仍将是全球经济中最具活力的经济体，有望在较长一段时期持续稳定增长。以 5G、AI、大数据为代表的“新基建”和强大内需市场驱动下的“消费升级”将成为经济增长新的引擎。我们将一如既往地坚持价值投资的理念，帮助企业改善经营管理，提升综合竞争力，促进经济效率的整体提升和社会资源的优化配置，以股权投资实践助推中国实体经济发展。
2020 年我们拟重点推动如下工作：（1）在投资端，我们将加大对重点行业，包括先进制造、TMT、大健康、消费与生活等项目的开发、跟踪、研究与投资；同时，我们还将积极探索和把握国企混改、不良资产领域的投资机会。（2）在资金端，我们将采取更加灵活务实的策略，为资产端的各类投资机会募集合适的资金进行投资，加大对关键机构客户的开发力度，推动美元三期基金的募集。（3）在退出端，一方面我们将积极推动符合上市条件的已投企业在各资本市场上 IPO，另一方面也将进一步加大项目处置力度，通过并购、回购、S 基金等多种方式加快项目退出，提高基金回款比率。（4）房地产业务方面，我们将争取紫金城五期项目建设取得突破，并继续推动持有的紫金城商业地产项目的变现工作。
需要提示的是，上述经营计划并不构成对投资者的业绩承诺，投资者对此应保持足够的风险意识，上述重点工作存在不能实现或不能全部实现的风险，亦存在即使实现后未对公司短期业绩产生正面影响的风险。
分红
经综合考虑外部环境、公司经营计划及资金需求，为确保公司经营的持续稳定发展，出于对股东利益的长远考虑，公司拟定 2019 年度利润分配预案为：不进行利润分配，不送红股，也不进行资本公积金转增股本，截止 2019 年末的未分配利润 9.3亿结转入下年度。
股东大会
股东大会拟于 2020 年 5 月 25 日在北京市朝阳区安立路 30 号仰山公园 2 号楼召开。除了会议报告和表决事项安排外，公司核心管理团队也将与各位参会的股东进行交流，听取各位股东对公司发展的意见和建议。欢迎大家届时参加。
九鼎投资董事会二〇二〇年四月
目录
第一节 释义.....................................................................................................................................7
第二节 公司简介和主要财务指标.................................................................................................8
第三节 公司业务概要...................................................................................................................12
第四节 经营情况讨论与分析.......................................................................................................15
第五节 重要事项...........................................................................................................................67
第六节 普通股股份变动及股东情况.............................................................................................81
第七节 优先股相关情况...............................................................................................................85
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................86
第九节 公司治理.............................................................................................................................93
第十节 公司债券相关情况...........................................................................................................96
第十一节 财务报告...........................................................................................................................97
第十二节 备查文件目录.................................................................................................................224
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、本企业、九鼎投资 指 昆吾九鼎投资控股股份有限公司，原江西中江地产股份有限公司
实际控制人 指 吴刚、黄晓捷、吴强、蔡蕾、覃正宇
九鼎控股 指 同创九鼎投资控股有限公司
九鼎集团 指 同创九鼎投资管理集团股份有限公司，原北京同创九鼎投资管理股份有限公司
控股股东、中江集团 指 江西中江集团有限责任公司
昆吾九鼎 指 昆吾九鼎投资管理有限公司
拉萨昆吾 指 拉萨昆吾九鼎产业投资管理有限公司
江中集团 指 江西江中制药（集团）有限责任公司
龙泰九鼎 指 龙泰九鼎投资有限公司
九泰基金 指 九泰基金管理有限公司
九信创新 指 北京九信创新资产管理有限公司
达孜九信 指 达孜九信资产管理有限公司
成都优博创 指 成都优博创通信技术股份有限公司
九泰销售 指 九泰基金销售（北京）有限公司
九州证券 指 九州证券股份有限公司
瑞泉基金 指 瑞泉基金管理有限公司
巴中川陕 指 巴中川陕革命老区振兴发展基金管理有限公司
秦巴九鼎 指 巴中秦巴九鼎投资管理有限公司
九证嘉达 指 西藏九证嘉达投资管理有限公司
欣创九鼎 指 欣创九鼎投资管理有限公司
西藏九证 指 西藏九证资本投资有限公司
中江控股 指 江西中江控股有限责任公司，本公司控股股东的原控股股东
中国基金业协会 指 中国证券投资基金业协会
江中物业 指 江西江中物业有限责任公司
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
兴华会所 指 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
PE 指 PrivateEquaity，私募股权投资
VC 指 VentureCapital，风险投资基金
IRR 指 内部回报率，又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率
《公司章程》 指 《昆吾九鼎投资控股股份有限公司章程》
《暂行办法》 指 《私募投资基金监督管理暂行办法》
报告期、本期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 注：本报告中部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上如有差异，系由四舍五入造成
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
公司的中文名称 昆吾九鼎投资控股股份有限公司
公司的中文简称 九鼎投资
公司的外文名称 KunwuJiudingInvestmentHoldingsCO.,Ltd
公司的外文名称缩写 JDCapital
公司的法定代表人 古志鹏
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 易凌杰 黄亚伟
联系地址 江西省南昌市东湖区沿江北大道1379号紫金城A栋写字楼 江西省南昌市东湖区沿江北大道1379号紫金城A栋写字楼
电话 0791-88666003 0791-88666003
传真 0791-88666007 0791-88666007
电子信箱 600053@jdcapital.com 600053@jdcapital.com
三、基本情况简介
公司注册地址 江西省南昌市湾里区翠岩路1号
公司注册地址的邮政编码 330004
公司办公地址 江西省南昌市东湖区沿江北大道1379号紫金城A栋写字楼
公司办公地址的邮政编码 330077
公司网址
电子信箱 600053@jdcapital.com
四、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址
公司年度报告备置地点 公司证券部
五、公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 九鼎投资 600053 江西纸业、ST江纸、中江地产
六、其他相关资料
公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
办公地址 北京市西城区裕民路 18 号北环中心 1107 室
签字会计师姓名 刘会林、叶茜
七、近三年主要会计数据和财务指标
(一)主要会计数据
单位：元币种：人民币
主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年
调整后 调整前 调整后 调整前
营业收入 2,201,133,810.88 815,133,091.69 815,133,091.69 170.03 755,990,822.26 755,990,822.26
归属于上市公司股东的净利润 792,190,570.54 102,021,353.03 284,207,238.90 676.49 450,990,986.97 323,846,456.64
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 788,435,075.83 100,493,722.41 282,726,484.80 684.56 431,901,440.01 304,787,450.59
经营活动产生的现金流量净额 271,148,231.93 1,501,764,796.74 1,501,624,329.88 -81.94 -59,171,757.59 -59,252,695.20
2019年末 2018年末 本期末比上年同期末增减（%） 2017年末
调整后 调整前 调整后 调整前
归属于上市公司股东的净资产 2,623,787,648.29 2,174,539,259.92 2,166,410,735.54 20.66 2,022,445,591.11 2,014,363,943.25
总资产 3,891,693,566.03 5,939,559,310.02 5,927,333,639.00 -34.48 4,765,963,501.14 4,753,833,196.50
(二) 主要财务指标
主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年
调整后 调整前 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 1.8273 0.2353 0.6555 676.58 1.0403 0.747
稀释每股收益（元／股） 1.8273 0.2353 0.6555 676.58 1.0403 0.747
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 1.8186 0.2318 0.6521 684.55 0.9963 0.703
加权平均净资产收益率（%） 33.43 4.86 13.59 增加28.57个百分点 23.86 17.2
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 33.27 4.81 13.52 增加28.46个百分点 22.85 16.18
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用□不适用
2019 年度，本公司发生同一控制下企业合并，公司根据企业会计准则相关规定调整报表，后文提及 2017 年和 2018 年度财务数据均为追溯调整后数据。
